top of page

המציאות הביטחונית בישראל הפכה את הצורך במיגון דירות והוספת ממ"דים לצורך לאומי דחוף. אלפי מבנים בישראל, במיוחד אלו שנבנו לפני שנות ה-90, אינם כוללים מרחבים מוגנים, מה שמותיר את דייריהם ללא הגנה מספקת בשעת חירום. בנוסף, הסיכון הגיאולוגי המשמעותי באזורנו מחייב הריסה ובנייה מחדש של מבנים ישנים, להבטחת עמידותם ברעידות אדמה. במקביל, המחסור החמור בקרקעות זמינות לבנייה במרכזי הערים, יחד עם הצורך בהתחדשות תשתיות עירוניות מתיישנות, יצרו הזדמנות ייחודית המאפשרת שילוב בין פתרונות מיגון לבין התחדשות עירונית כוללת.

​

פרויקטים תמ"א 38 ופינוי-בינוי מציעים פתרון מקיף לאתגרים אלה. הדיירים זוכים למיגון דירותיהם באמצעות הוספת ממ"דים, שדרוג משמעותי של נכסיהם ושיפור איכות חייהם - כל זאת ללא עלות כספית מצידם. היזמים מקבלים הזדמנויות עסקיות באזורי ביקוש, והרשויות משיגות התחדשות עירונית והגדלת מלאי הדיור תוך שיפור המיגון העירוני. מורכבות הפרויקטים, הכוללת היבטים משפטיים, כלכליים, תכנוניים וחברתיים, מחייבת ליווי מקצועי מנוסה להבטחת האינטרסים של כל הצדדים.

מסלולי התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל מתנהלים בשני מסלולים עיקריים: תמ"א 38 על שני סוגיה, ופינוי-בינוי. תמ"א 38/1 מתמקדת בחיזוק ושיפוץ המבנה הקיים, תוך תוספת ממ"דים ואפשרות להרחבת הדירות הקיימות. תמ"א 38/2, לעומת זאת, כוללת הריסה מלאה של המבנה הישן ובניית בניין חדש תחתיו. פינוי-בינוי, המסלול השלישי, מאפשר בנייה בהיקף נרחב יותר ומתאים למתחמים שלמים. 

​

תוכניות אלו נועדו לא רק לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אלא גם לחדש את פני העיר, לשפר את איכות החיים של התושבים ולהגדיל את מלאי הדירות במרכזי הערים. לצד זאת, חשוב לציין כי תהליכי התחדשות עירונית כוללים גם התמודדות עם מערכת בירוקרטית מורכבת וריבוי רשויות מעורבות. הליכי התכנון והאישור כוללים מספר שלבים מרכזיים: אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במקרים מסוימים נדרש גם אישור הוועדה המחוזית, קבלת היתרי בנייה, ואישורים נוספים מגורמים שונים כמו רשות מקרקעי ישראל, פיקוד העורף ורשויות כיבוי אש.

​

מורכבות זו מתעצמת נוכח שינויים תכופים במדיניות הממשלתית והעירונית, תקנות משתנות, ודרישות מחמירות של הרשויות. כל אלה מחייבים היכרות מעמיקה עם הרגולציה והליכי התכנון, ויכולת להתמודד עם חסמים בירוקרטיים באופן יעיל.

הליווי המשפטי כמפתח להצלחה

מורכבות התהליך והסיכונים הכרוכים בו מדגישים את חשיבות הליווי המשפטי המקצועי. עורך הדין המלווה את הפרויקט נדרש להתמודד עם מגוון אתגרים:

הבטחת זכויות הדיירים באמצעות ניסוח הסכמים מפורטים וקבלת בטוחות מתאימות, ניהול משא ומתן מול היזמים להשגת תנאים מיטביים, התמודדות עם התנגדויות וסכסוכים בין דיירים, וליווי הליכי התכנון והרישוי מול הרשויות השונות.

 

אחד האתגרים המשמעותיים בפרויקטים אלו הוא התמשכות התהליכים והעיכובים הבלתי צפויים. שינויים במדיניות התכנון, התנגדויות של דיירים או שכנים, קשיים בקבלת מימון בנקאי, או שינויים בכדאיות הכלכלית של הפרויקט - כל אלה עלולים להשפיע על התקדמות הפרויקט ועל הצלחתו.

גורם מפתח נוסף בהצלחת הפרויקט הוא השגת הסכמות הדיירים והתמודדות עם דיירים סרבנים. החוק מאפשר קידום פרויקטים גם ללא הסכמה מלאה של כל הדיירים, אך הדבר מחייב הליכים משפטיים מורכבים והוכחת סבירות הסירוב. ליווי משפטי מקצועי חיוני להתמודדות עם סוגיות אלו ולמציאת פתרונות שיאפשרו את קידום הפרויקט.

​

במקביל, חשוב להבטיח כי התמורה המוצעת לדיירים משקפת את שווי זכויותיהם ואת הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט. הדבר מחייב הבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן, יכולת ניתוח כלכלית, והיכרות עם מגוון האפשרויות העומדות בפני הדיירים.

ליווי לכל אורך הדרך

התחדשות עירונית היא כלי חשוב לשיפור המרחב העירוני ואיכות החיים של התושבים, ממנו כלל הגורמים יכולים לצאת מנצחים. עם זאת, הצלחת הפרויקטים תלויה במידה רבה בליווי מקצועי נכון, בשיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים, ובהתמודדות יעילה עם האתגרים הרבים העומדים בדרך. משרדנו, בעל ניסיון רב בתחום, מעניק את המעטפת המשפטית המקיפה הנדרשת להצלחת הפרויקט, תוך שמירה על האינטרסים של לקוחותינו לאורך כל הדרך.

​

המשרד מעניק ליווי משפטי צמוד לדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט, החל משלב בחינת ההיתכנות הראשונית, דרך המשא ומתן וחתימת ההסכמים, ועד להשלמת הפרויקט ומסירת הדירות החדשות. הניסיון הרב שצברנו בתחום מאפשר לנו לצפות מראש אתגרים פוטנציאליים ולהיערך אליהם בהתאם, תוך שמירה על האינטרסים של לקוחותינו.

אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר לקבלת ייעוץ ראשוני והערכת היתכנות לפרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם.

bottom of page